Leilão: arrematante não responde por dívida tributária

Recentíssimo julgado, sob o rito dos recursos repetitivos, trouxe uma importante alteração na forma como o STJ interpreta a responsabilidade do arrematante em leilões judiciais pela quitação de débitos tributários preexistentes sobre o imóvel.

Historicamente, a jurisprudência do STJ oscilava em relação à responsabilidade do arrematante por débitos anteriores. Em alguns casos, prevalecia o entendimento de que as regras dispostas no edital poderia sobrepor-se à regra prevista no CTN, sob o argumento de que o arrematante, ao aceitar as condições do leilão, assumiria os riscos do negócio, estando ciente da existência dos débitos

Tal entendimento mudou e agora foi consolidado.

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

Ou seja, são irrelevantes a ciência e a eventual concordância do participante do leilão em assumir o ônus pelo pagamento dos tributos sobre o imóvel arrematado. No entendimento do tribunal é vedado exigir do arrematante, com base em previsão editalícia, o recolhimento dos créditos tributários incidentes sobre o bem arrematado cujos fatos geradores sejam anteriores à arrematação.

Se a aquisição do imóvel ocorrer mediante alienação judicial, a sub-rogação se operará sobre o preço ofertado, e não sobre o arrematante, que receberá o bem livre de quaisquer ônus. Nesse específico caso, a aquisição da propriedade dar-se-á na sua forma originária, visto que não há relação de causalidade entre o antigo proprietário do bem e o seu adquirente.

A tese fixada pelo STJ só valerá para os leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata de julgamento do repetitivo, ressalvados pedidos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação, para os quais a tese se aplica de imediato.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
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