Demora em operação bilionária da Faria Lima afeta mercado e comunidade

São Paulo – A demora na regulamentação de uma revisão da Operação Urbana Faria Lima e para a venda de créditos para adensamento da região impacta o mercado imobiliário e atrasa melhorias na favela de Paraisópolis, na zona sul de São Paulo.

A revisão da operação urbana foi aprovada pela Câmara Municipal em julho do ano passado. Até agora, no entanto, trâmites burocráticos para que a lei faça efeito não têm avançado com agilidade na gestão Ricardo Nunes (MDB). A administração nega atrasos e diz que o processo deve ser concretizado neste semestre (leia nota no fim da reportagem).

O leilão dos créditos, com expectativa de arrecadação de até R$ 3 bilhões, é bastante aguardado por provavelmente ser o último na região mais valorizada da cidade. Além disso, a lei permite que valores arrecadados sejam investidos na favela de Paraisópolis.

Uma operação urbana é uma legislação que prevê adensamento de uma determinada região, por meio de incentivos e venda de créditos de potencial construtivo adicional (CEPACs) através de leilão. Como a Faria Lima é uma região muito valorizada, as construtoras têm interesse em construir ali prédios no tamanho máximo possível, acima dos limites de verticalização vigentes na cidade. No entanto, por ora não há CEPACs disponíveis que acompanhem a demanda do mercado para a região.

Demora na regulamentação

Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Assuntos Metropolitanos do Secovi-SP, afirma que a revisão da operação possibilitará diversas melhorias e será positiva para a cidade. Ele afirma, no entanto, que tudo depende da regulamentação da lei.

“Para que isso aconteça, precisa haver um decreto que regulamente a lei e da autorização da CVM [Comissão de Valores Mobiliários] para que o leilão possa ser realizado. Até o momento, não saiu ainda o decreto de regulamentação da lei. Esse é um dos itens que está demorando”, disse.

A expectativa, diz ele, é que o decreto já esteja em vias de sair. “O decreto regulamentador já poderia ter saído e a informação que nós temos é que está na iminência, e mais um pouco deve estar saindo esse decreto de regulamento. Por que é importante o decreto? Porque, claro, os futuros adquirentes de CEPACs precisam saber todas as regras, tudo que está na lei e todas as regras que regulamentam a lei para que ele possa participar do leilão”, completou Yazbek.

Paraisópolis afetada

O assunto também afeta a favela de Paraisópolis, que foi incluída no perímetro da operação urbana. A Operação Urbana Faria Lima existe desde 2004 e esta será a primeira vez que os recursos arrecadados ali serão gastos em outra região da cidade.

A demora, inclusive, tem gerado críticas no mundo político. O ex-vereador e deputado estadual Antonio Donato (PT), que chegou a participar da discussão da lei na Câmara Municipal ainda em 2022, é um dos que criticam a demora. “É inaceitável que o prefeito demore tanto tempo para regulamentar uma lei que pode gerar até R$ 2 bilhões de investimentos em Paraisópolis”, disse.

No mercado imobiliário, há quem associe a demora do leilão de CEPACs ao caso de um prédio irregular erguido no Itaim Bibi, na zona oeste de São Paulo, o que a prefeitura nega.

Prédio beneficiado

Conforme o Metrópoles mostrou, a Câmara de São Paulo incluiu um artigo na revisão da Operação Faria Lima que beneficiava a regularização apenas desse prédio, segundo o Ministério Público de São Paulo (MPSP).

O edifício de 24 andares, localizado na Rua Leopoldo Couto de Magalhães, foi erguido mesmo sem ter licenças. O projeto do Edifício Saint Barths, da Construtora São José, previa 20 apartamentos com metragem entre 382 m², com cinco vagas de garagem, a 739 m², com oito vagas. O empreendimento tinha 14,5 mil m² de área construída.

O trecho do artigo 17 da lei aprovada prevê que é possível regularizar empreendimentos mediante a compra de CEPACs.

O MPSP apurou, no entanto, que o Edifício Saint Barths era o único empreendimento irregular dentro da área da operação urbana, de acordo com a Subprefeitura de Pinheiros. A resposta do órgão municipal à promotoria afirma que “temos periodicamente vistoriado as construções de edifícios residenciais e comerciais na jurisdição da Subprefeitura de Pinheiros, não tendo sido encontrado nenhum outro empreendimento atualmente irregular [além do prédio embargado]”.

A obra foi embargada em 2023 por falta de licença de construção e de pagamento de tributos. A torre já estava quase concluída, embora o empreendimento não tivesse Alvará de Execução de Edificação Nova. O pedido para emissão do documento foi negado pela Prefeitura em agosto de 2022, mas as obras seguiram mesmo sem a licença. Além disso, como o prédio fica na área da Operação Urbana Faria Lima, para construir uma torre tão alta a empresa deveria ter adquirido CEPACs.

A Promotoria afirma que o trecho atende “o único empreendimento irregular na área abrangida pela Subprefeitura de Pinheiros, na qual está inserido o perímetro da Operação Urbana Consorciada Faria Lima”, que “é exatamente o Edifício Saint Barths”. Para o MPSP, o adendo à lei original não tratava do tema e ainda viola o princípio da impessoalidade.

O relator do caso em segunda instância deu razão ao MPSP. Para ele, “revela-se também presente o periculum in mora [perigo na demora], na medida em que a permanência da norma impugnada pode acarretar os males apontados, viabilizando, também, a possível regularização de construção ilegal e de difícil reversão, caracterizando-se, portanto, a urgência, de modo a justificar o deferimento da liminar”. A decisão é de 14 de janeiro, mas o mérito ainda será julgado pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

A Câmara Municipal de São Paulo criticou o MPSP por judicializar o artigo da lei e negou a acusação de falta de impessoalidade.

“Tanto em relação à ampliação dos investimentos quanto na regularização de construções, os temas foram tratados de forma coletiva e impessoal, pois a Câmara entende que as medidas devem atingir não apenas uma construção, mas, sim, muitas edificações que se encontram nessas condições”, afirma a Câmara, em nota.

O que diz a gestão Nunes

A gestão Nunes afirmou que a realização do leilão de CEPACs está previsto para o primeiro semestre deste ano. “Os procedimentos para o registro da nova distribuição de CEPAC da operação não dependem da ação judicial. Desde a sanção da Lei nº 18.175/2024, em 25 de julho de 2024, a gestão municipal tem avançado para garantir a viabilidade do certame e a correta aplicação dos recursos”, diz, em nota.

“O leilão exige um planejamento rigoroso e é acompanhado de perto pelo grupo gestor, composto por representantes da prefeitura e da sociedade civil. A Prefeitura de São Paulo segue conduzindo o processo com transparência e responsabilidade”, afirmou.

Segundo a administração, foi realizado um estudo de viabilidade econômica, que foi apresentado ao Conselho Gestor da operação urbana, no dia 11 de março. “A gestão também tem mantido alinhamento com diversas secretarias para definir as melhores estratégias, com foco no Complexo Paraisópolis”.

A prefeitura diz, ainda, que a destinação de recursos da operação para as comunidades de Paraisópolis, Porto Seguro e Jardim Colombo não depende da regulamentação da lei.

“Os detalhes dessas ações estarão disponíveis no Prospecto e no Suplemento da 6ª Distribuição de CEPAC, que estão em fase final de elaboração e serão registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em breve. A gestão municipal destaca que o decreto que regulamenta essa questão já passou por todas as etapas de avaliação e está prestes a ser publicado”, diz a gestão Nunes.